Real Estate Services

Vancouver Emlak

 

BC SPECULATION TAX ve VANCOUVER EMPTY HOME TAX ( EHT)

Geçen sene ilk defa uygulamaya giren Vancouver Boş Ev vergisinden sonra bu sene ayrıca BC Spekülasyon vergisi diye yeni bir vergi onaylandığını biliyormuydunuz? Peki aradaki fark nedir onu biliyormusunuz?

Vancouver Boş Tutulan Ev vergisi ve BC Spekülasyon Vergisi için bazı önemli noktalara değindiğim yazımı ve bu vergiler hakkında daha fazla bilgi almanız için gerekli linkleri aşağıda bulabilirsiniz.  Bildiğiniz gibi 2018 yılından beri Vancouver sınırları içinde yaşayan ev sahipleri EHT için beyanda bulunmak zorunda.  İlk beyan Şubat 2018 ayında yapıldı, 2019 yılında ikincisi yapılacak.

BC Spekülasyon vergisi ise yeni onaylandığı için henüz bir çok kimse kapsamını farkında değil. Muafiyet kapsamına girmeyen ev sahipleri Vancouver Boş Ev vergisini ödedikleri gibi ayrica BC Spekülasyon vergisini de ödemek zorunda kalabilecekler. Yani 2 ayri vergi var. Kısacası örnek ile açıklamak gerekirse ; North Vancouver’da yada Burnaby’de yaşayan bir ev sahibi Vancouver Boş Ev Vergisi için beyan vermek zorunda değildi ama BC Spekülasyon vergisi için beyanda bulunması gerekebilir.

Benim emlakçı olarak görevim emlak bilgisi vermek ama bu konu müşterilerimi ilgilendirdiği bu vergilerden kisaca bahsediyor sonra da hükümetin internet sitelerine ve muhasebecilere yönlendiriyorum ki uzman kişilerden ve asıl kaynaktan en doğru bilgileri alsınlar. Özellikle yeni ev sahibi olmuş olanlar için bu vergilerin ne olduğunu öğrenmek çok önemli. 

Vancouver Boş Ev Vergisi yani Vancouver Empty Home Tax sadece Vancouver için geçerli. Yani Vancouver adresli “residential” evi olanların bu bildirimi yapmaları gerekiyor. Evinizde kendiniz oturuyor olsanız da sadece bir tane eviniz olsa bile belediyenin web sitesine gidip evinize gönderilen vergi formunda belirtilen folio numarası ile beyan da bulunmaniz gerekiyor. 

EHT evinizin belirlenmiş olan değerinin (BC assessment value) yüzde 1'i olarak hesaplaniyor. Yani 800 bin dolarlik  bir ev için $8000 demek.  Eger eviniz en az yılın 6 ayı kiradaysa (en kisa period 30 gun ve üstü olmak uzere), yada evinizin  içinde oturuyorsaniz bu vergiyi ödemiyorsunuz. Eğer Vancouver sınırları içerisinde birden fazla eviniz varsa aynı şekilde her evi için ayrı beyanda bulunmanız gerekiyor. Farklı muafiyet kuralları da mevcut. Daha ayrıntılı bilgi için verdiğim linklere bakmanızı öneririm: 

https://vancouver.ca/home-property-development/empty-homes-tax.aspx

https://vancouver.ca/home-property-development/will-your-home-be-taxed.aspx#pdSection46591

Başvuru Tarihi: 4 Şubat 2019'a kadar zamaniniz var doldurmak için ve sorumlu olduğunuz dönem 1 Ocak, 2018 – 31 Aralık, 2018 arasi içindir. Evinize beyan etmeniz icin gerekli bildirim yeni yilda gelecektir.

Not: Yeni aldığınız veya anlaşmasını yaptığınız ve henüz üzerinize geçmemiş eviniz varsa, kontratınızda bu konu ile ilgili bir madde olmasına dikkat ediniz ki bu vergiyi evin yeni sahibi olarak size ait olmayan dönem için siz ödemek zorunda kalmayin. Emlakçınıza bu konu ile ilgili sorularınızı sorabilirsiniz.

BC Speculation Tax ise her ne kadar Vancouver Boş ev vergisi gibi algılansa da farklı. Farkları kısaca belirtmeye calişacağım ama ayrıntılı bilgi için yazı içerisinde verdiğim linkleri açıp okumanız çok önemli. 

BC Spekülasyon Vergisi Vancouver belediyesinin çıkardığı bir vergi değil eyalet hükümetinin vergisi yani British Columbia eyaleti için geçerli. Bu vergi daha çok yabanci ve yerli emlak yatırımcılarını ve uydu aileleri hedef alıyor. Evinizin bulunduğu bölge bu vergi kapsamına dahil mi diye bakabilirsiniz: 

https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/speculation-and-vacancy-tax/taxable-regions

https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/speculation-and-vacancy-tax

Bu vergi 2018 yili için evinizin BC Assessment değerinin % 0.5 i olarak hesaplanacak. Eger evinizi muafiyet kurallarinin dişinda kalacak şekilde boş tutuyor iseniz ve mesela eviniz Vancouver sinirlari içinde ise Vancouver Boş ev vergisi ödediğiniz gibi BC Spekülasyon vergisi de ödemeniz gerekebilir.

2019 yili için ise (yani 2010 yılında beyanınızı yaparken) evin sahibinin burali (BC Resident, Canadian Citizen) olup olmamasina göre ödeme miktarlari değişecek. Kanada vatandaşı ve oturma izni olup BC’de yaşamayanlar için yüzde 1,eğer ev sahibi burali değil ise evin değerinin yüzde 2’si olarak hesaplanacak. Bazi vergi indirimleri (tax credit) mevcut, ilgili linklerden iyice okumanizi öneririm. 

Nasil odenecek: 2019 Ocak ayinda evinize gönderilecek bir mektup ile bu vergiyi nasil beyan edeceğiniz adim adim anlatilacak. 

2019 Mart 31 tarihine kadar zamanınız var doldurmak icin. Tapuya kayitli tüm ev sahiplerinin ayrı ayrı doldurmalari gerekiyor. Yani eviniz eşiniz ve sizin uzerinize ise ikinizin de ayri ayri beyan etmesi gerekiyor. Şirket üzerine kayıtlı ise de ayrıca beyan edilmesi gerekiyor.

Verginin en önemli amacı evlerin boş tutulmasını önlemek ve sadece yatırım amaçlı alımları sınırlamaya çalışmak. 

2018 yılı için evinizi 3 ay kiraya vermeniz vergiyi ödememeniz için yeterli sayilacak ama buna 1 aydan az verilen kiralamalar dahil degil. 2019 yili için ise evinizde kendiniz oturmuyorsanız  minimum 6 ay kirada olmasi gerekiyor vergiyi ödememeniz için.

Vergi BC’de yaşayanların yüzde 99’unu etkilemeyecek şekilde ayarlandı deniyor ama yinede ev sahiplerinin beyan etmesi gerekiyor.

Bu link'e tiklayarak bu vergi hakkinda ayrintili bilgi edinebilirsiniz: 

https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/speculation-and-vacancy-tax 

Vergi Muafiyet bilgisi icin asagidaki link'e tiklayabilirsiniz:

https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/speculation-and-vacancy-tax/exemptions-speculation-and-vacancy-tax

Vancouver Empty Home Tax

  • ·        Vancouver sınırları için geçerli
  • ·        Son Başvuru Tarihi: 4 Şubat 2019
  • ·        Yerlesim evi icin gecerli - iş yerleri dahil değil
  • ·        Evin BC Assessment değerinin %1'i olarak hesaplanıyor
  • ·        Bir ev için bir kişinin doldurmasi yeterli.
  • ·        Evinizin minimum 6 ay kirada olmasi veya icinde sizin yasiyor olmanız gerekiyor muaf olmanız için bu vergiden. Diğer muafiyet kurallari yukarida verilen linklerde anlatılıyor.

BC Speculation Tax

  • ·        Son Başvuru Tarihi: 31 Mart 2019
  • ·        Kapsadığı Bölge:

o   Capital Regional District

o   Metro Vancouver Regional District, excluding Bowen Island, the Village of Lions Bay and Electoral area A, but including UBC and the University Endowment Lands

o   the City of Abbotsford

o   the District of Mission

o   the City of Chilliwack

o   the City of Kelowna and the City of West Kelowna

o   the City of Nanaimo and the District of Lantzville https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/speculation-and-vacancy-tax/taxable-regions

  • ·        Yerleşim evi  “residential home” için geçerli- iş yerleri için geçerli değil
  • ·        2018 yili icin %0.5 olarak hesaplanacak
  • ·        2018 yili icin evinizin minimum 3 ay ( 30 günden az olmamasi lazim en kisa kiralama süresinin) kirada olmuş olmasi veya içinde sizin yaşiyor olmaniz gerekiyor muaf olmaniz icin. Diğer muafiyet kosullari yukarıda verilen linklerde belirtiliyor.
  • ·        Evin tapuya kayıtlı tüm sahiplerinin ayrı ayrı beyan etmesi gerekiyor.
  •  

VANCOUVER EMLAK EL KİTABI

Merhaba,

Uzun zamandır dergilerde, röportajlarda, websitemde ve sosyal medya sayfalarında yazmış olduğum yazıları toplayıp güncelledim ve ilk defa ev almayı planlayanlara yardımcı olmak amaçlı önemli noktaları açıklayan bir el kitabı hazırladım. Umarım yararlanırsınız. Sorularınız olursa lütfen hiç cekinmeden benimle iletişime geçin.

Kolay Gelsin.....

vancouver emlak el kitab

 

Vancouver Okul Kayit Bilgisi - Vancouver'da ilk-orta ve lise egitimi icin nereye basvurulmasi gerekir?

Son zamanlarda cocuklarinin egitimi icin dunyanin en yasanilir sehirlerinden Vancouver'i secenlerin sayisi oldukca artti. Hem guvenli hem guzel hem de egitim alaninda kendini kanitlamis sehrimiz Vancouver'a cocuklarini ilk okul ve lise egitimine getirmeyi dusunenler icin bir kac bilgi:

Vancouver ve cevresindeki sehirlerde cocugunuzun egitim almasini istiyorsaniz , o sehre ait School Board websitelerine bakmaniz gerekir.Her okul bolgesinin kurallari ve yaklasimlari , basvuru tarihleri birbirlerinden farkli olabilir. Eger cocugunuz Kanadanin vatandasi yada gocmeni degilse, yabanci ogrenci yani "international student" kategorisinde degerlendirilecektir. Vancouver ve cevresinde  devlet okullari ucretsizdir ama ozel okullar her yerde oldugu gibi burada da ucrete tabidir. Fakat eger ogrenci yabanci ogrenci kategorisine dahil ise devlet okullarina gitse de school board tarafindan belirlenen bir ucret - tuition fee- odemesi gerekir. Normalde burada yasayan aileler kendi yasadiklari bolgenin okullarina gidebilirlerken, yabanci ogrenciler icin bu kuralin uygulanmasi gerekmeyebiliyor. Her okul bolgesinin kurallari farkli oldugu icin bu okul bolgeleri ile iletisime gecip ogrenmenizi oneriyorum. Ayrica egitim isi ve vizeler ile ilgilenen egitim ajanslari var, onlarla da iletisime gecebilirsiniz. 
Cocugunuz ile buraya tasinmaya karar verdiginizde oncelikle kisa sureli bir yer kiralamanizi oneririm cunku uzaktan uzun sureli ev tutma olasiliginiz oldukca dusuktur. Genelde buraya gelen aileler ilk 1-2 ay icin kisa sureli konaklama ayarlayip bu donemde uzun sure yasayacaklari evleri bulurlar. Diger bir alternatif ise daire veya ev satin almak olacaktir ki bunun yapilmasi icin de yine ilk 1-2 ay kisa sureli konaklama ayarlamanizi oneririm cunku ev satim islemleri 1-2 ay surebiliyor. 

 

Vancouver School Board

 

North Vancouver:

 

Burnaby:

 

West Vancouver
to apply:

 

Dünyanın en yaşanılabilir şehirlerinden...

Vancouver'ın Emlak Sözlüğü

 

 

Bütçenize  ve ailenizin büyüklüğüne uygun ilk evinizi seçerken, BC'de sıkça kullanılan emlak terimlerini bilmeniz faydalı olacaktır.

 

1.      Single Family, Detached Home – Müstakil evlere verilen isimdir. Bu evler kendilerine ait arazi üzerindedirler ve komşularla ortak duvar paylaşmazlar. Tek, iki, üç ve çok katlı olabilirler.

 

2.      Semi-Detached Home – Yarı müstakil evlere verilen isimdir. Yandaki evle ortak bir duvarları olur. İkiz ev diyebiliriz.

 

3.      Duplex – İki ayrı dairenin yan yana yada üst üste konumlanmış halidir. Bu tür evler daire sayısına göre Strata olabilirler ya da olmayabilirler.

 

4.      Townhouse – Bir veya birden çok ev ortak duvarla birbirine bağlıdır ve her bir evin kendine ait dışarıdan özel girişi vardır.

 

5.      Apartment /Condominium– Bildiğimiz anlamda apartman dairesidir. Ortak bir ana kapidan girilir ve her katda belli sayida daireler vardır.

 

6.      Mobile or Manufactured Home –  Fabrika yapimi evlerdir, bir yerden bir yere taşinabilirler.

 

7.      Freehold / Fee Simple –  En sik rastlanilan ve alimi-satimi en kolay olan tapu çeşididir. Evinizin ve arazinizin kullanma hakki ve kontrolü sizin elinizdedir. Tabiki lokal belediyelerin genel bölge kullanim kurallarina uymak şarti ile.

 

8.      Strata Title – Freehold Strata - Toplu konutlarin, dairelerin bulundugu yerlerde içinde yasadiginiz unit’in kullanma hakki sizde olmakla beraber içinde bulunduğunuz binada ortak alanlar herkesin kullanimina açiktir ve ortak kurallar ile yonetilir. Bu ortak alanlar ve binanın bakimi ve yönetimi için bir strata oluşturulur ve her daire için dairenin büyüklüğüne göre aylık aidat toplanir.

 

9.      Leasehold – Uzun süreli kiralama uygulamasi. En sık rastlanan hali belediyelere, üniversitelere  veya First Nations’lara ait olan arazilerin üzerine yapılmış olan daire yada evlerin belirli bir süre oturma hakkını satın almak şeklindedir. Bu tür yerleri alırken ana kiralama sözleşmesinin yapıldığı zamana göre kaç yıl kaldığına bakılır ve ona göre karar verilir. Ayrica bu tür konutların satılması biraz daha uzun sürebilir çünkü alıcı daireye yada eve karar verirken toplam kaç yıl kullanma hakkının kaldığına göre karar verir.  Yani kalan kiralama süresi  ne kadar uzunsa eviniz o kadar daha kolay satılır. Bu yüzden de bankalar bu tür yerlere farklı mortgage kuralları uygular ve daha büyük peşinat isterler. Üniversite ve belediyeye ait olan arazilerdeki konutların mortgage işlemleri daha kolay olabilirken, First Nations arazileri için mortgage almak biraz daha güç olabilir.

 

10.  Cooperative –  Company Operated yani şirket tarafindan yönetilen binalarda konut satin alanlar o şirketten hisse almiş gibi olurlar. Kooperatiflerin fiyatlari freehold konutlarina gore biraz daha uygundur. Bankalar co-op unitlere mortgage verirken genelde yüzde 30-35 oraninda bir peşinat isterler. Bu tür kooperatiflerde kurallar freehold stratalara göre daha az esnektir ve kiralama oranlari çok kisitlidir ve çoğunlukla kiralamaya izin verilmez.  Yaş sinirlamasi da Co-Op’larda oldukca sık görülen özelliklerden biridir.Co-Oplarin yönetim kurulu vardır ve stratalar gibi düzenli toplantılari olur ve toplantı notları tutulur. Genel toplamdaki hissenize göre de aylık aidat miktariniz belirlenir.

 

11.  Knob and tube wiring: Eski mustakil evlerde bulunan elektrik sistemidir. İleride yangın çıkma riski olduğundan bu evlerin sigorta edilmesi biraz daha zor olabilir. Dışarıdan görülüp anlaşilamayacagi durumlarda inspector çağırıp bilgi alabilirsiniz.

 

12.  Lot Size: Evlerin arazi büyüklüğüdür. Araziler BC de foot/feet olarak ölcülür ve en uzun kenar ile en kısa kenar çarpılarak toplam büyüklük bulunur. Örnek vermek gerekirse Vancouver içinde standart arazi büyüklüğü 36 feet x 122 feet veya 25 feet x 100/122 feet’dir. Başka bölgelere gidildikçe arazi büyüklükleri degişir.

 

13.  Oil Tank: Arazide gömülü yağ tankı olup olmadığına bakmak çok önemli. Vancouver ve çevresinde 1957 yıllarına kadar evler yağ ile ısıtılırdı. Doğal gaza geçilince belediye bu tankların kaldırılmasını istedi. Ancak kimi kaldırdı, kimi kum ile doldurdu, kimi olduğu gibi bıraktı.Tankların dibinde kalan yağ yıllar içinde çürüyen tanklardan toprağa sızdı.  Belediye bu sızma durumlarda toprağın temiz toprakla değiştirilmesi kuralını getirdi. Bu iş de oldukça masraflı olduğundan,  Oil Tank Scanning yapan bir firma ile anlaşıp evi almadan önce mutlaka arazide oil tank olup olmadığını kontrol ettirmeniz gerekir. Yada satıcının emlakçısından bu işlemin yapılmış olduğuna dair doküman göndermesini talep edebilirsiniz.

 

14.  Open Permits: Evin tapusuna kayitli alinmiş ama henuz kapatilmamiş izin başvurulari var mi?

 

Evlere tadilat yapilirken belediyeden gerekli izinlerin alinmiş olmasi gerekir. Bu izinler genelde elektrik, tesisat ve yapim izinleri olarak geçer. Evinizi yaptirmadan önce bu izinleri alir sonra iş bitince belediye gorevlileri tarafindan denetlenir, işler doğru yapilmiş ise onay – final permit- alinir, açık olan izinleri kapatirsiniz. Fakat halen kapatilmamiş izinler varsa yapilan iş belediye tarafindan onaylanmamiş demektir ve onaylanana kadar bu başvuru acik kalir. Bunun ne önemi var derseniz eğer, evinizi satarken alici bu izinlerin neden halen açik olduğunu size soracaktir ve ilerde belediye gelip yapilan işi kontrol etmek isteyebilir. Ev almadan önce belediyeye gidip almayi düşündüğünüz evin adresini verip açik izin – outstanding permits- olup olmadiğini öğrenmeniz önemli.

 

15.  Inspection – Eve teklif vermeden önce yada teklifiniz kabul edildikten sonra size verilen sürede ev’e uzman getirip genel bilgi alirsiniz.Inspection, evi alirken teklifinize koşul olarak koyulabilecek önemli madddeler arasindadir.Inspection şirketleri lisansli olmak zorundadirlar, seçtiginiz firmanin lisanslarinin olup olmadiğini kontrol etmeniz önemli.Consumer Protection BC’nin websitesinden lisansli olup olmadiklarini kontrol edebilirsiniz.

 

16.  Offer- Bir yeri beğenip almak istediğinizde o eve teklif vermeniz gerekir ve emlakçınız size Contract of Purchase and Sales dokümanini doldurarak satıcıya vereceğiniz teklifi hazırlar. Bu form standard bir formdur ve British Columbia Real Estate Association’un hazırladığı form kullanılır.

 

17.  Offer Subjects- Bir eve teklif verirken bazı koşullar ileri surebilir ve bu kosulları kaldırmak için süre isteyebilirsiniz. Istenilen sürenin adi “Subject Removal Date’dir. Yani ev ile ilgili fiyatta ve diğer maddelerde anlaşma sağlandiktan sonra standart olarak 5 iş günü ile 1 hafta gibi bir süre isteyip bu süre içerisinde mortgage işlemlerinizi halletmek, ev ile ilgili dokümanlari okuyup gerekli araştırmaları yapmak, ev’e inspection yaptırmak gibi önemli konular ile bu süreyi değerlendirir ve subject removal date geldiğinde o gün evi alip almamaya karar verirsiniz. Bir nevi zaman kazanmiş olursunuz ama asıl amaç evi almak ve bu amaçla da gerekli işleri tamamlamaktır.

 

18.  Down Payment- Evinizi alirken ödeyeceğiniz peşinat miktarıdır. Down Payment ne kadar yüksek olursa aylik mortgage ödemeleriniz o kadar düşük olur çünkü daha az borç almişsınız demektir. Eğer yüzde 20 peşinat öderseniz, CMHC’den mortgage sigortası almanıza gerek kalmaz ve aylık ödemeleriniz daha düşük olur. Mortgage Sigortası size borç veren bankayi – lender- korumak amaçlı zorunlu bir sigortadır ve yüzde 20 peşinat oranlarının altında gereklidir.

 

19.  Completion Date ve Possession Date: Completion Date evin tapusunun alıcının adına transfer edildiği ve satıcının alıcıdan parasını aldiği gündür. Tapu adınıza transfer edildiğinde evin yeni sahibi siz olursunuz. Possesion Date ise size evin anahtarının verileceği gündür. Genelde Completion Date ile Possession Date arasında 1 ekstra gün bırakılır.

 

20.  Home Insurance: Evinize yada dairenize olabilecek risklere karşi aldığınız ev sigortasıdır. Bir çok banka eve sigorta almanızı mortgage koşullarindan biri olarak ister. Strata unit’ler alındığında da bina yonetimi eve sigorta almiş olmanizi ister cünkü olabilecek hatalardan kaynaklanan su sızmaları, yangın riski, hırsızlık vs gibi konularda evinizi sigortalamış olursunuz.

 

 

 

21.  Appraisal: Evinize mortgage almak istediğinizde banka değer belirlemesi yapmak için uzman bir kişiyi evi değerlendirmesi icin gönderir. Uzmanların baktıkları şey evin değerinin satiş fiyatina yakın olması ve evin satiş dokümaninda bahsedilen özelliklerin bulunup bulunmadiğinin kontrol edilmesidir.

 

 

 

Emlak marketi cok kapsamlı olduğu icin bazı temel hususlara değindim ama daha fazla bilgi almak için ister emlakçınız ile göruşebilir isterseniz de British Columbia Real Estate Association’un sayfasına göz atabilirsiniz.

 

Kolay gelsin....

Eylem Evelyn Sonmez

 

 

Vancouver'da Mustakil Ev Alirken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar:

Çatı kaç yıl önce yapılmış?

Evlerin önemli masraflarindan biri çati yenileme masrafidir. Genelde her yapilan çatının garantisi ve bir ömrü vardır. Çati ile ilgili bu soruyu ev sahibine sormaniz önemli çünkü ellerinde garanti belgeleri varsa size o belgenin kopyasini verebilirler. Yada çatı eski olabilir ve siz evi alirken olusabilecek çatı masrafini saticidan almaya çalisabilir pazarlik edebilirsiniz. Çatı ile ilgili hic bilgi yoksa, eve getireceginiz uzman (Inspector) çatınin durumuna bakarak size bilgi verebilir.

Evin temeli nasil? - Foundation

BC’de evler genelde ahşap mimari seklinde yapilirlar ama temel beton veya ev eski ise yiğma seklinde yapilmiştir. Evin temelinin durumu ve sağlamligi çok önemli olduğundan uzman getirmeli ve evin temeline baktirmalisiniz. Temelde çatlak olabilir, bir tarafinda çökme olabilir ve temeli yaptirmak  oldukça masraflıdır.

Kiralık yeri varsa legal mi degil mi?

Alacağiniz evin alt katinda kiralık bir yer olabilir. Bu kiralık yerin olmasi oranin legal olduğu anlamina gelmeyebilir. Bunu bilmenizin önemi var çünkü ilerde herhangi bir şekilde komşulariniz yada herhangi biri sizi belediyeye şikayet ederse belediye kiralık yeriniz legal olmadiğindan kiracinizi çikartmanizi sizden isteyebilir. Kiralık yerinizi legal hale getirmek bazen çok masrafli olabilir çünkü her belediyenin kendine göre kistaslari var ve bu genelde büyük bir renovasyonu beraberinde getirir. Ev alirken ilerde böyle bir durumla karşilaşabileceğinizi bilmek önemlidir. “Unauthorized accommodation” görürseniz bir ilanda, kiralık yer legal değil demekir.

Evin ısıtma sistemi nedir?

Eski evlerde “forced air” denilen sicak hava üfleme sistemleri ile isinir. Genelde evlerin alt katlarinda furnace room olur ve bu furnace vasitasi ile hava kanallari ile her odaya acilan bir kapak olur ve oradan üfleme sistemi ile evler isitilir. Eski zamanlarda çok efektif olan bu sistem eski evlerin hemen hepsinde hala var. Odalara girdiğinizde tavanda veya yerde izgara seklinde bir açiklik görürseniz bu ev üflemeli sistemle isiniyor demektir. Yeni evlerde ise yerden isitma, sicak su yolu ile kalorifer seklinde isitma, elektirik baseboard denilen elektirik petekleri ile isinma gibi değişik isitma sistemleri vardır. Elektrik en pahali isitma sistemi iken , doğal gaz ile isiniyorsa eğer ev faturalar çok daha makul olacaktir.

 

 

Evin bulunduğu bölgenin belediye planlama statüsü nedir?

Vancouver ve çevresinde her evin bulunduğu bölgeye göre ayrı statüleri vardır. Buna zoning denir. İlerde evinizi yıkıp tekrar yaptırmaya kalkacaksanız yada eve önemli ölçüde bir tamirat  yaptıracaksanız eğer bu kuralları bilmeniz gerekir. Her bölgeye yaptırılabilecek ev büyüklüğü ve kuralları farklıdır. Bunu öğrenmek için evin bağlı olduğu belediyeye gidebilirsiniz.

Evin bulunduğu mahallenin okullari hangileri?

Eğer çocuklarınız varsa yada çocuk sahibi olmayi düşünüyorsanız en çok dikkat etmeniz gereken şey evinizin bulunduğu yerdeki okullardir çünkü BC’de devlete ait, çocuğunuzun gidebileceği okullar oturduğunuz mahalleye göre belirlenir. Beğendiğiniz evin adresini girerek her bölge için belli olan “school catchment” haritasina bakip okul araştirmanizi yapabilirsiniz. French Immersion ve özel okullar için durum biraz daha farklidir. Aynı cathment bölgesinde olmanız gerekmeyebilir.

 

Vancouver'da Daire  Alirken dikkat edilmesi gereken hususlar:

 

Maintenance Fee

Aylık aidat ödemesidir ve neleri kapsadığı önemlidir. Genellikle binanın temizlenmesi, sigortası, çalışanlarının maaşı, çöp toplama, ortak kullanım alanlarına ait masrafları kapsar. Bazı binalarda ısıtma, sıcak su ve gaz da bu aidata dahildir.

Depreciation Report

 

Satın alma aşamasında teklifinize son iki yılın bina toplantı notları, yıllık genel toplantı notları, varsa eğer binaya ait mühendislik raporu ve finansal belgeler gibi, belgelerin okunması koşulunu koymanız onerilir.

 

Binanın CV'si olarak da adlandırabileceğimiz, binaya ait mühendislik raporudur. Mühendislik firması, tüm binayı inceledikten sonra kısa ve uzun vadede çıkabilecek sorunları ve masrafları listeler.

Contingency Fund

Binanın birikmiş parasına denir. Bu para ne kadar fazlaysa, binayla ilgili masrafların bu fondan karşılanma olasılığı da o kadar yüksektir. Bazen ekstra para toplanarak bu rakam bir kerede artırılır. Kural olarak bu fonun toplam miktarı, binanın yıllık operasyon bütçesinin en az yüzde 25’i kadar olmalıdır.

By-Laws

Bina kanunları anlamına gelir ve çok önemlidir. Aldığınız konutun kiraya verilip verilemeyeceği , evcil hayvan kabul edilip edilmediği, sigara içilip içilmediği, her dairede yaşayacak insan sayısı ile ilgili kısıtlama olup olmadığı gibi, çok önemli kurallar burada yazar.

Meeting Minutes

Binaya ait düzenli gerçekleşen toplantıların notlarıdır. Bu toplantılarda binanın durumu, ortaya çıkmış sorunlar, şikayetler, tamir edilmesi gereken yerler gibi binayı ve yaşayanları ilgilendiren konular konuşulur. Bu topantı notlarını  okumak size binayla ilgili genel bir fikir vereceği için, satın alma kararı vermeden önce en az son 2 senenin toplantı notlarının okunması gerekir. Bu toplantı notlarını emlakçınız sizin için satıcının emlakçısından ister.

Rain Screening – Building Envelope

Building Envelope binanın dış kaplaması anlamına gelir. Binanın dış yüzeyine çarpan yağmur taneleri dış yüzeyden içeri girdikten sonra içerde bir  hava boşluğu ile karşılaşıp bu boşlukta buharlaşıp iç duvara temas etmeden yok olur. Bu boşluğa “rain screening cavity” denir.  1982 ve 2000 yılları arasında yapılan bir çok binada “rain screening” uygulaması olmadığından  bina duvarlarında rutubet ve zamanla çürüme oluştu . Bu binaların tamiratı masraflı ve uzun bir süreçtir. Ev satın alırken sonradan da olsa rain screening yapılıp yapılmadığına dikkat edilmelidir.  2000 ve sonrası yapılan beton binalarda da dış yüzey kaplamasının yani “building envelope” un düzenli bakımdan geçmesi gerekir. Bu bakımlarda su alan yerler varsa tamir edilir, çatlaklar kapatılır, pencere ve kapı kenarları koruma altina alinir.

Strata Plan

Binanin tapuya kayıt ettirilmiş genel planidir ve almayi düşündüğünüz dairenin büyüklüğünü bu plandan kontrol etmeniz önerilir. Bazen plandaki büyüklük ile satıcının emlakçısının satış ilanına yazdığı büyüklük farklı olabilir. Arada büyük fark varsa eğer satıcıya sorulması gerekir.

Parking – Storage Locker Allocation

En çok rastanilan park yeri ve depo (storage locker) tahsis edilme biçimleri, Limited Common Property ve Common Property’dir.  Limited Common Property olursa eğer bu yerler sadece belirli bir dairenin kullanimina aittir . Common Property olursa eğer yine kullanma hakkiniz olacaktir ama kontrol strata corporation’un elindedir yani ilerde şayet gerekirse yer degişikligi, kullanma değişikligi yapabilirler. Ayrica yeni yapilan binalarda çok görülen şekli ile Assignment of Rights Under a Lease or Licence kullanimi vardır ki bu kullanim hakki belirli bir daireye uzun süreli kiralama yontemi ile binayı yapan müteahhit (developer) tarafindan verilmiş demektir. Kira ücreti ödenmez ve kullanim hakki dairenin satilmasi ile yeni alan kişilere geçer.

 

Kolay Gelsin........

 

 

 

 

 

"BC'DEKİ İLK EVİNİZİ AVANTAJLI ALMANIN 5 YOLU

 

 

Evelyn Eylem Sönmez

Emlak Danışmanı

[email protected]

 

 

Vancouver'ın ödüllü emlak danışmanı Evelyn Eylem Sönmez, bu ay British Columbia Eyaletinde yaşayıp, ilk kez ev alacaklara sağlanan kolaylıkları yazdı. Eğer kriterlere uyuyorsunuz, hiç düşünmeyin, her geçen gün değerlenen BC emlak piyasasında siz de yatırımınızı yapın.

 

Property Transfer Tax (PTT) Exemption: B.C. Hükümeti her satışta, bir kere olmak koşulu ile bir alım-satım vergisi keser. Bu vergi alıcının noteri ya da avukatı vasıtasıyla kapanış işlemleri yapılırken ödenir.

Evinizin fiyatı 500,000 CAD ve altında ise ve ilk defa ev alıyorsanız PTT ödemezsiniz. 500,000 CAD ve 525,000 CAD arasında oransal bir ödeme söz konusudur. 525,000 CAD'in üstündeyse tam PTT ödemeniz gerekecektir.

İlk defa satılan sıfır evlerde - satış fiyatı 750,000 CAD'in  altında ise PTT ödemezsiniz ama yeni evler % 5 GST vergisine tabidir. Bazen GST iadesi söz konusu olabilir, bunun için bu linke tıklayınız:

http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/gp/rc4028/README.html

Eğer ilk defa ev alacaksanız ve istenen koşulları sağladıysanız, noteriniz satış işlemleri esnasında gerekli formları doldurarak, bu vergiden muaf olmanızı sağlar.

Daha fazla bilgi almak için bu linke tıklayınız:

http://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/property-transfer-tax/understand/first-time-home-buyers

RSP - Home Buyers’ Plan (Registered Retirement Savings for down payments): Canada Revenue Agency’s Home Buyers' Plan ilk defa ev alacakların peşinatlarını denkleştirmekte kolaylık sağlamak amacıyla, alıcıların birikmiş RRSP hesaplarından kişi başı 25000 CAD, çift olarak ise 50000 CAD'e kadar vergisiz para çekmelerine olanak sağlıyor.

Normalde RRSP hesabınızdan para çekmeniz için çektiğiniz rakamdan o yılki vergi diliminize denk gelen oranda vergi ödemeniz gerekir ama ilk defa ev alırken, bu vergiden muaf oluyorsunuz.  Bu çekilen paranın 15 sene içerisinde yavaş yavaş ya da bir kere de geri ödenmesi beklenir. Tabii yine alacağınız evde en az 1 yıl yaşama şartı vardır.

Finansal danışmanınız ile bu konuyu görüşüp ayrıntıları öğrenebilirsiniz. RRSP hesabınızdan vergisiz para çekmeniz için verilen bu olanaktan yararlanmanızı öneririm.

Daha fazla bilgi için buraya tıklayınız:

http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/rrsp-reer/hbp-rap/menu-eng.html

First-Time Home Buyers' Amount: Evinizi aldıktan sonraki yıllık gelir verginizi yaparken, yeni aldığınız evin 5000 CAD'e kadarını, masraf gösterebilirsiniz. Bu rakam size yıllık vergi hesaplarınızda indirim sağlayabilir. Bu rakam her sene CRA tarafından değiştirilebilir ya da kaldırılabilir, bu yüzden senelik vergilerinizi yaparken rakamı kontrol etmekte fayda var.

Daha fazla bilgi için aşağıdaki linke tıklayınız;

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/individuals/topics/about-your-tax-return/tax-return/completing-a-tax-return/deductions-credits-expenses/line-369-home-buyers-amount.html

Kanada’ya yeni göçmen olarak gelip henüz 5 senenizi doldurmadıysanız: Bu durumda da bazı avantajlardan faydalanabilirsiniz. Bazı bankalar “New Comers” programı altında yeni göçmenlere kolay ev alabilmeleri için fırsatlar sunuyor. Genelde evin satış fiyatının yüzde 35'i ila 50’si arasında peşinat koyabilecek durumunuz varsa, Kanada’da gelir göstermenize gerek kalmadan herkesin kullandığı faiz oranlarından yararlanarak mortgage alabiliyorsunuz.  Bu konuyla ilgili yine bir mortgage broker ile ya da bankacınız ile konuşarak bilgi almanızı öneririm. Çünkü her bankanın kuralları farklı ve bazi bankalar bu uygulamayi kaldirdi.

Kolay gelsin….

 

FORTUNE DERGISI EMLAK ROPORTAJI - EYLEM SONMEZ

Vancouver, Kanada'da ev almak ve emlak yatirimi konulu soylesim Fortune Turkiye Dergisinin Mart 2017 sayisinda yayinlandi. Okumak icin bu link'e tiklayiniz lutfen:  http://www.fortuneturkey.com/kacis-planinda-vancouver-43555

 

KANADA KULTUR DERGISI ROPORTAJI:

Vancouver'da Ev Almak Hayal Degil

http://www.edulifecanada.com/vancouverda-ev-sahibi-olmak-hayal-degil/